审理法院：长沙市望城区人民法院

案　　号：（2019）湘0112民初1546号

案件类型：民事

案　　由：房屋买卖合同纠纷

裁判日期：2019-6-27

审理程序：一审

原　　告（反诉被告）： 中铁房地产集团长沙置业有限公司

被　　告（反诉原告）：李彬

代理何方：原告

判决结果： 原告（反诉被告）与被告（反诉原告）签订的《中国铁建·梅溪青秀认购协议书》予以解除；被告（反诉原告）支付给原告（反诉被告）的定金2万元不予返还；被告（反诉原告）于判决生效之日起三十日内协助原告（反诉被告）办理解除位于梅溪清秀二期4号楼907号房屋的购房资格确认，驳回被告（反诉原告）李彬要求退还2万元定金的诉讼请求。

【基本案情】

2017年6月16日，被告李彬与原告中铁房地产集团长沙置业有限公司签订了《认购协议书》。该协议约定:李彬在签订认购协议的同时，应向中铁房地产集团长沙置业有限公司支付定金2万元整;李彬应于2017年6月23日前，携带认购协议书及认购定金收据原件、除认购定金外的全部购房款或首期购房款、身份证明文件正本及复印件与中铁房地产集团长沙置业有限公司签订《商品房买卖合同》;如李彬未按约履行，则视为违约放弃认购，中铁房地产集团长沙置业有限公司有权解除本协议、另行向第三人出售上述房屋，且李彬所付定金，中铁房地产集团长沙置业有限公司有权不予退还。在签订认购协议后，李彬始终未如约前往办理签订房屋买卖合同及缴纳首付款的义务。李彬的行为已构成违约，严重侵害了中铁房地产集团长沙置业有限公司的合法权益，中铁房地产集团长沙置业有限公司遂向长沙市望城区人民法院起诉要求判令解除双方签订的《中国铁建·梅溪青秀认购协议书》，要求李彬支付给中铁房地产集团长沙置业有限公司的定金2万元不予返还，同时要求李彬在判决生效之日起三十日内协助中铁房地产集团长沙置业有限公司办理解除位于梅溪清秀二期4号楼907号房屋的购房资格确认。诉讼中，被告李彬提出反诉，要求解除双方签订的《认购协议书》并要求反诉被告中铁房地产集团长沙置业有限公司退还定金2万元。2019年6月27日，长沙市望城区人民法院作出判决，支持了原告中铁房地产集团长沙置业有限公司的全部请求，驳回了被告（反诉原告）李彬要求退还2万元定金的诉讼请求。

【案例分析】

本案的焦点在于被告李彬交付的定金2万元是否应该退还。在本案中，被告李彬在签订《认购协议书》的当天支付了定金2万元，并在3个月后办理了购房资格确认，但之后被告李彬一直未如约前往办理签订房屋买卖合同及缴纳房款。在之后的一年多时间里既未履行合同，也未主动提出变更合同，其行为已经构成合同违约，应承担违约责任。在双方签订的《认购协议书》中已经明确约定了定金条款，在被告李彬违约的情况下，其交付的2万元定金无权主张退还。被告李彬未提交充分证据和陈述合理事实证明其对定金条款不知情，仅以无效格式条款抗辩和提出反诉，不能构成优势证明力，其要求退还定金的反诉不能成立，原告中铁房地产集团长沙置业有限公司有权不予退还定金。长沙市望城区人民法院对此也予以支持。所以，在购房过程中，如果房屋认购书中已经明确定金的情况下，因购房者自身原因导致不能在约定的期限内签订正式合同的，其交付的定金无权主张退还。